8·13 대책은 하나인가요, 두 개인가요

두 개입니다. 8월 13일 관계부처 합동으로 '전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안'과 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'이 각각 발표됐고, 별첨 PDF도 별첨2·별첨3으로 나뉩니다.

재개발 현금청산자 부동산 취득세는 언제까지 면제인가요

재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산을 2년 내 착공하는 경우, 2027년까지는 취득세 면제, 2028년부터는 75% 감면입니다. 2027년과 2028년 사이 감면율 차이가 25%p입니다.

매입임대 취득세 감면율은 얼마인가요

건설사업자의 토지·건물 취득세를 2027년까지 70%, 2028년 50% 감면합니다. 취득세 부담이 10억원이라면 2027년 착공은 3억원, 2028년 착공은 5억원으로 2억원 차이가 납니다.

PF 대출이자 보조는 얼마나 받나요

일반사업이 서울·경기에서 2027년 내 착공하면 1%p, 2028년 내 착공하면 0.5%p를 보조합니다. PF 잔액 500억원 기준 연 5억원 대 2.5억원으로, 1년 앞당기면 연 2.5억원 차이입니다.

재개발조합 설립 동의율은 얼마로 바뀌나요

현행 75%에서 70%로 5%p 완화됩니다. 토지등소유자 200명 기준 필요 동의 인원이 150명에서 140명으로 10명 줄어듭니다.

가계부채 총량 증가율은 어떻게 바뀌나요

올해 가계부채 총량 증가율을 당초 1.5%에서 3% 수준으로 높여 관리합니다. 관리 목표 증가폭이 2배가 되며, 주택공급 확대와 청년·실수요자 지원 필요성을 이유로 들었습니다.

주택 신속공급 방안 vs 금융 종합대책, 8·13 대책 뭐가 다른가

8·13 대책은 하나가 아니라 두 개입니다. 정부는 13일 관계부처 합동으로 **‘전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안’(공급 대책)**과 **‘부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책’(금융 대책)**을 동시에 발표했습니다. 앞의 것은 착공을 앞당기는 세제·이자 지원과 정비사업 규제 완화가 중심이고, 뒤의 것은 가계부채 총량 증가율을 1.5%에서 3%로 올리는 등 자금 흐름 관리가 중심입니다. 이 글은 두 대책의 수치를 사업 유형·착공 연도별로 갈라 표로 정리합니다.

핵심 요약

8·13 대책은 공급 대책(별첨2)과 금융 대책(별첨3) 두 건이며, 국토교통부와 금융위원회가 각각 주무 부처로 붙습니다.
재개발 현금청산자 취득 부동산은 2년 내 착공 시 2027년까지 취득세 면제, 2028년부터 75% 감면으로 감면율이 25%p 떨어집니다.
매입임대 건설사업자의 토지·건물 취득세 감면은 2027년까지 70%, 2028년 50%로 20%p 차이가 납니다.
일반사업은 서울·경기에서 2027년 내 착공 시 PF 대출이자 1%p, 2028년 내 착공 시 0.5%p를 보조받습니다.
재개발조합 설립 동의율은 75%에서 70%로 완화되고, 올해 가계부채 총량 증가율 관리 목표는 1.5%에서 3%로 상향됩니다.

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두 대책, 무엇이 어떻게 다른가

가장 큰 오해가 “8·13 대책”을 단일 대책으로 부르는 것입니다. 정책브리핑 발표문은 두 문서를 명확히 구분하고, 첨부파일도 (별첨2) 전월세 및 매매시장 안정을 위한 주택 신속공급 방안.pdf와 (별첨3) 부동산시장 안정을 위한 금융종합대책.pdf로 따로 붙어 있습니다.

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구분	주택 신속공급 방안	금융 종합대책
문서 번호	별첨2	별첨3
목적(발표문 표현)	전월세 및 매매시장 안정	부동산 시장 안정
주요 수단	취득세 감면, PF 이자 보조, 동의율 완화, 이주비 LTV 산정 기준	가계부채 총량 증가율 관리
주무 문의처	국토교통부 주택정책과(044-201-3325)	금융위원회 금융정책과(02-2100-2833)
대상	재개발·재건축, 매입임대, 일반사업 시행 주체	가계부채 전반
확인된 핵심 수치	감면 70%·75%·50%, 이자 1%p·0.5%p, 동의율 75%→70%	증가율 1.5%→3%

발표 현장은 서울 종로구 세종대로 정부서울청사였고, 김윤덕 국토교통부 장관 등이 발표했습니다. 문의처가 국토부 6개 과, 금융위 1개 과, 국무조정실 주택신속공급점검팀(02-2100-2296), 재정경제부 3개 과로 갈라져 있다는 점도 두 대책이 별개 트랙임을 보여줍니다.

착공을 1년 앞당기면 세금이 얼마나 줄어드나

공급 대책의 뼈대는 “빨리 착공하면 더 깎아준다”입니다. 감면율만 놓고 보면 이렇습니다.

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계산 가정: 아래 표는 발표문에 나온 감면율만 적용한 것입니다. 취득세 산출세액(감면 전 금액)은 독자가 자기 사업 규모를 대입하도록 구간으로 훑었습니다. 지방교육세·농어촌특별세 등 부가세목, 감면 한도, 최소납부세제 적용 여부는 발표문에 없어 반영하지 않았습니다.

매입임대 건설사업자 — 취득세 부담 전 구간

계산식: 납부액 = 산출세액 × (1 − 감면율)

취득세 산출세액	2027년 착공(70% 감면)	2028년 착공(50% 감면)	감면 없을 때	1년 차이
1억원	3,000만원	5,000만원	1억원	2,000만원
2억원	6,000만원	1억원	2억원	4,000만원
3억원	9,000만원	1억 5,000만원	3억원	6,000만원
5억원	1억 5,000만원	2억 5,000만원	5억원	1억원
7억원	2억 1,000만원	3억 5,000만원	7억원	1억 4,000만원
10억원	3억원	5억원	10억원	2억원
15억원	4억 5,000만원	7억 5,000만원	15억원	3억원
20억원	6억원	10억원	20억원	4억원
30억원	9억원	15억원	30억원	6억원
50억원	15억원	25억원	50억원	10억원

한 줄 계산 예: 산출세액 10억원, 2027년 착공 → 10억 × (1 − 0.70) = 3억원. 같은 사업이 2028년으로 밀리면 10억 × (1 − 0.50) = 5억원. 차액 2억원은 산출세액의 20%이며, 이 20%p가 매입임대 구간의 “1년 지연 비용”입니다.

재개발 현금청산자 취득분 — 면제와 75% 감면의 거리

전제 조건이 하나 더 붙습니다. **“2년 내 착공”**이라는 조건을 충족해야 하고, 그 위에 착공 연도가 2027년까지인지 2028년부터인지에 따라 갈립니다.

계산식: 2027년까지 = 0원, 2028년부터 = 산출세액 × 0.25

취득세 산출세액	2027년까지 착공(면제)	2028년부터 착공(75% 감면)	차액
5,000만원	0원	1,250만원	1,250만원
1억원	0원	2,500만원	2,500만원
2억원	0원	5,000만원	5,000만원
3억원	0원	7,500만원	7,500만원
5억원	0원	1억 2,500만원	1억 2,500만원
10억원	0원	2억 5,000만원	2억 5,000만원
20억원	0원	5억원	5억원
30억원	0원	7억 5,000만원	7억 5,000만원

여기서 “차액”은 곧 납부액과 같습니다. 면제 구간에서는 0원이니까요. 즉 2027년까지 착공하지 못하면 산출세액의 정확히 4분의 1을 새로 부담하게 됩니다.

사업 유형 × 착공 연도 교차 비교

같은 100억원 규모 취득이라 가정하고(취득세 산출세액 4억원으로 가정), 유형별로 얼마를 내는지 교차시켜 봅니다. 산출세액 4억원은 예시용 가정치이며 발표문에 나온 값이 아닙니다.

사업 유형	2027년까지 착공	2028년 착공	감면율 격차	금액 격차(산출세액 4억 기준)
재개발 현금청산자 취득분(2년 내 착공)	0원(면제)	1억원(75% 감면)	25%p	1억원
매입임대 토지·건물	1억 2,000만원(70% 감면)	2억원(50% 감면)	20%p	8,000만원
일반사업	취득세 감면 항목 없음 — PF 이자 1%p 보조	취득세 감면 항목 없음 — PF 이자 0.5%p 보조	0.5%p(이자)	아래 별도 표 참조

일반사업에는 취득세 감면이 아니라 PF 대출이자 보조가 붙습니다. 서로 다른 도구이므로 같은 표에서 직접 비교되지 않습니다.

PF 대출이자 1%p 보조는 실제 얼마인가

일반사업의 경우 서울·경기에서 2027년 내 착공하면 1%p, 2028년 내 착공하면 0.5%p를 보조합니다. 지역 요건이 붙어 있다는 점이 중요합니다 — 발표문에 명시된 지역은 서울·경기입니다.

계산 가정: 보조액 = PF 대출 잔액 × 보조 폭. 실제로는 대출 잔액이 공사 진행에 따라 변동하고 보조 기간도 정해져 있을 텐데, 그 기간·상한은 발표문에 나와 있지 않습니다. 아래는 잔액이 1년간 유지된다고 단순화한 값입니다.

계산식: 연 보조액 = PF 잔액 × 0.01(2027년) 또는 × 0.005(2028년)

PF 대출 잔액	2027년 착공(1%p) 연 보조액	2028년 착공(0.5%p) 연 보조액	연 차액	2년 누적 차액
100억원	1억원	5,000만원	5,000만원	1억원
200억원	2억원	1억원	1억원	2억원
300억원	3억원	1억 5,000만원	1억 5,000만원	3억원
500억원	5억원	2억 5,000만원	2억 5,000만원	5억원
700억원	7억원	3억 5,000만원	3억 5,000만원	7억원
1,000억원	10억원	5억원	5억원	10억원
1,500억원	15억원	7억 5,000만원	7억 5,000만원	15억원
2,000억원	20억원	10억원	10억원	20억원

한 줄 계산 예: PF 잔액 500억원, 2027년 착공 → 500억 × 0.01 = 연 5억원 보조. 2028년으로 밀리면 500억 × 0.005 = 연 2.5억원. 3년간 잔액이 유지된다고 보면 15억원 대 7.5억원으로 벌어집니다.

역산 — 보조액 목표를 채우려면 PF 잔액이 얼마여야 하나

“연 보조액 X를 받으려면”을 뒤집어 계산했습니다. 계산식: 필요 PF 잔액 = 목표 보조액 ÷ 보조 폭

목표 연 보조액	2027년 착공(1%p) 필요 잔액	2028년 착공(0.5%p) 필요 잔액
5,000만원	50억원	100억원
1억원	100억원	200억원
3억원	300억원	600억원
5억원	500억원	1,000억원
10억원	1,000억원	2,000억원
20억원	2,000억원	4,000억원

같은 보조액을 받으려면 2028년 착공은 2027년의 정확히 2배 규모가 필요합니다. 1%p와 0.5%p의 관계가 그대로 반영된 결과입니다.

재개발조합 동의율 75%→70%, 몇 명이 줄어드나

동의율은 현행 75%에서 70%로 완화됩니다. 5%p라는 숫자만 보면 작아 보이지만, 실제로 모아야 하는 인원으로 환산하면 규모가 큰 구역일수록 부담이 크게 줄어듭니다.

계산식: 필요 동의 인원 = 토지등소유자 수 × 동의율(소수점은 올림 처리)

토지등소유자 수	75% 기준 필요 인원	70% 기준 필요 인원	줄어드는 인원
50명	38명	35명	3명
100명	75명	70명	5명
150명	113명	105명	8명
200명	150명	140명	10명
300명	225명	210명	15명
400명	300명	280명	20명
500명	375명	350명	25명
800명	600명	560명	40명
1,000명	750명	700명	50명
1,500명	1,125명	1,050명	75명

한 줄 계산 예: 소유자 400명 구역 → 종전 400 × 0.75 = 300명, 개정 400 × 0.70 = 280명. 20명 덜 모아도 됩니다.

반대 측에서 본 역산 — 몇 명이 반대하면 막히나

같은 수치를 반대 방향으로 계산하면 이렇습니다. 계산식: 저지 가능 인원 = 총원 − 필요 동의 인원 + 1

토지등소유자 수	75% 기준 저지선	70% 기준 저지선	변화
100명	26명	31명	+5명 필요
200명	51명	61명	+10명 필요
500명	126명	151명	+25명 필요
1,000명	251명	301명	+50명 필요

동의율 완화는 곧 반대 측이 조합 설립을 막기 위해 모아야 하는 인원이 늘어난다는 뜻이기도 합니다. 이 계산은 인원 기준만 단순 적용한 것으로, 토지면적 기준 동의 요건이나 구역별 예외 규정은 발표문에 없어 반영하지 않았습니다.

이주비 대출 LTV, 무엇이 달라지나

이주비 대출 LTV는 종전자산평가액과 종후자산평가액 가운데 큰 금액을 기준으로 산정하도록 바뀝니다. 어느 쪽이 크냐에 따라 기준액이 갈리므로, 두 축을 교차시켜 봤습니다.

가정: 아래 표의 LTV 비율은 예시용 가정치입니다. 발표문에는 “큰 금액을 기준으로 산정한다”는 원칙만 있고 구체적 LTV 비율은 나와 있지 않습니다. 실제 비율은 공고 원문과 금융기관 기준을 확인해야 합니다.

종전자산평가액	종후자산평가액	산정 기준액(큰 쪽)	기준액이 종전 대비 늘어난 폭
3억원	4억원	4억원(종후)	+1억원
3억원	6억원	6억원(종후)	+3억원
5억원	4억원	5억원(종전)	0원
5억원	8억원	8억원(종후)	+3억원
7억원	10억원	10억원(종후)	+3억원
8억원	7억원	8억원(종전)	0원
10억원	15억원	15억원(종후)	+5억원

종후자산평가액이 종전보다 큰 구역에서는 산정 기준액 자체가 올라가고, 그만큼 LTV를 곱한 한도도 커집니다. 반대로 종후가 종전보다 작으면 기준액은 종전 값으로 유지돼 종전 방식과 차이가 없습니다.

청년·신혼부부는 무엇을 받나

공급 대책에는 주거 사다리 항목이 별도로 들어 있습니다. 발표문에서 확인되는 것은 다음 네 가지입니다.

항목	발표문에 명시된 내용	명시되지 않은 것
지분적립형·수익공유형 공급	공공분양 물량의 약 15%	적립 기간, 지분 비율, 대상 단지
보편형 공공임대주택	유형 신설	임대료, 소득 요건, 면적
공공지원민간임대	20년 이상 장기 운영 모델 도입	임대료 상한, 입주 자격
청년 보편형 전세임대	제도 신설	지원 한도, 연령 기준, 소득 기준

공공분양 물량 15%를 환산하면 다음과 같습니다. 계산식: 지분적립형·수익공유형 물량 = 공공분양 물량 × 0.15

공공분양 물량	지분적립형·수익공유형(15%)	일반 공공분양(85%)
1,000호	150호	850호
5,000호	750호	4,250호
10,000호	1,500호	8,500호
20,000호	3,000호	17,000호
50,000호	7,500호	42,500호

주의: 발표문의 “23만 호+α”는 수도권 주택 공급 규모를 가리키는 표현이며, 이 숫자에 15%를 곱하는 것은 맞지 않습니다. 15%는 공공분양 물량에 대한 비율이고, 공공분양이 23만 호 중 몇 호인지는 발표문에 나와 있지 않습니다.

가계부채 1.5%→3%, 관리 목표가 2배가 된다는 뜻

금융 종합대책 쪽에서 확인되는 핵심 수치는 하나입니다. 올해 가계부채 총량 증가율을 당초 1.5%에서 3% 수준으로 높여 관리합니다. 사유로는 주택공급 확대 및 청년·실수요자 지원 필요성 등 최근 상황 변화를 들었습니다.

계산 가정: 가계부채 기준 잔액은 발표문에 나와 있지 않습니다. 아래는 잔액을 가정해 증가 허용액이 얼마나 벌어지는지 보여주는 표이며, 실제 잔액이 아닙니다.

계산식: 허용 증가액 = 기준 잔액 × 증가율

가정한 기준 잔액	1.5% 적용 허용 증가액	3% 적용 허용 증가액	차액
500조원	7.5조원	15조원	7.5조원
800조원	12조원	24조원	12조원
1,000조원	15조원	30조원	15조원
1,200조원	18조원	36조원	18조원
1,500조원	22.5조원	45조원	22.5조원

어떤 잔액을 넣어도 결론은 같습니다 — 허용 증가액이 정확히 2배가 되고, 차액은 1.5% 적용 값과 같습니다. 다만 이는 총량 관리 목표이지 개별 차주의 대출 한도가 2배가 된다는 뜻이 아닙니다. 개인별 한도 규정은 발표문에 없습니다.

이 계산이 맞지 않는 경우

표의 숫자를 그대로 자기 사업에 대입하면 틀리는 상황이 여럿 있습니다.

착공 시점 판정이 애매한 경우: 감면율은 “2027년까지”, “2028년” 같은 연도 구간으로 갈립니다. 착공일을 어느 시점으로 보는지(착공신고 수리일, 실제 공사 개시일 등)에 따라 감면율이 25%p 또는 20%p 통째로 달라집니다. 판정 기준은 발표문에 없습니다.
재개발 취득세 면제의 “2년 내 착공” 요건을 못 채우는 경우: 이 조건은 연도 요건과 별개로 붙어 있습니다. 2027년에 취득했더라도 2년 내 착공하지 못하면 면제 적용 자체가 성립하지 않습니다. 미충족 시 추징 여부·가산세는 발표문에 없습니다.
일반사업이 서울·경기 밖인 경우: PF 이자 보조는 서울·경기 착공에 대해 명시돼 있습니다. 그 밖 지역에 대한 언급은 발표문에 없으므로 1%p·0.5%p 표를 그대로 적용하면 안 됩니다.
부가세목과 감면 한도를 빠뜨린 경우: 취득세 표는 취득세 본세만 감면율로 계산했습니다. 지방교육세·농어촌특별세, 감면 한도, 최소납부세제 적용 여부는 발표문에 없어 반영하지 않았습니다. 실제 납부액은 표보다 클 수 있습니다.
PF 잔액이 고정되지 않는 경우: 이자 보조 표는 잔액이 1년간 그대로라고 단순화했습니다. 실제 PF는 인출·상환이 진행되므로 보조액은 잔액 가중평균에 따라 달라집니다. 보조 기간·상한도 발표문에 없습니다.
종후자산평가액이 종전보다 작은 경우: 이주비 LTV는 “큰 금액”을 쓰므로, 종후가 작으면 종전 값이 그대로 기준이 되어 개선 효과가 0입니다.
동의율을 면적 기준으로 따져야 하는 경우: 동의 인원 표는 사람 수만 계산했습니다. 토지면적 기준 요건이 따로 적용되는 구역에서는 결과가 달라집니다.

흔한 오해 두 가지

오해 1: “8·13 대책으로 재개발·재건축 취득세가 전부 면제된다”

아닙니다. 발표문에서 취득세 면제가 붙는 대상은 재개발사업 시행자가 현금청산자로부터 취득하는 부동산이고, 그것도 2년 내 착공 + 2027년까지 두 조건을 모두 채운 경우입니다. 2028년부터는 75% 감면이므로 산출세액 10억원이면 2억 5,000만원을 냅니다. 0원과 2억 5,000만원은 다른 숫자입니다. 그리고 매입임대는 애초에 면제가 아니라 70%(2027년까지)·50%(2028년) 감면이므로, 산출세액 10억원 기준 3억원 또는 5억원을 납부합니다.

오해 2: “가계부채 총량 3%면 내 대출 한도가 2배가 된다”

아닙니다. 1.5%→3%는 올해 가계부채 총량 증가율 관리 목표입니다. 잔액 1,000조원을 가정하면 연간 허용 증가액이 15조원에서 30조원으로 늘어나는 것이고, 이 15조원이 전 국민에게 어떻게 배분되는지, 개인별 대출 한도 산식이 어떻게 바뀌는지는 발표문에 나와 있지 않습니다. 총량 목표와 개인 한도는 다른 층위의 숫자입니다.

오해 3: “동의율 70%면 10명 중 7명만 찬성하면 무조건 조합이 선다”

인원 요건 한 가지만 본 것입니다. 발표문이 명시한 것은 “재개발조합 설립 동의율을 현행 75%에서 70%로 완화한다”까지이고, 그 외 설립에 필요한 절차·요건이 어떻게 되는지는 이 발표문 범위 밖입니다.

언제까지, 어디서, 무엇으로 확인하나

신청 기간·마감: 이 대책은 개인이 창구에서 신청하는 지원금 사업이 아니라 세제·금융·제도 개편 패키지입니다. 개별 감면과 보조의 신청 절차, 접수 창구, 제출 서류, 접수 개시일은 발표문에 나와 있지 않습니다. 발표문에서 확인되는 시한은 착공 시점 기준의 연도 구간(2027년까지 / 2028년) 및 2년 내 착공 요건뿐입니다.

확인 경로: 발표 원문과 두 개의 별첨 PDF는 정책브리핑 해당 기사에서 내려받을 수 있습니다. 이 글의 표에 쓴 감면율·보조폭·동의율은 모두 이 발표문에서 가져온 것이고, 표의 금액 칸은 그 비율로 직접 계산한 값입니다.

문의처(발표문에 기재된 번호 그대로):

사안	부서	번호
주택정책 총괄	국토교통부 주택정책과	044-201-3325
부동산 제도	국토교통부 부동산제도기획과	044-201-3444
주택공급 정책	국토교통부 주택공급정책과	044-201-4513
공공택지 기획	국토교통부 공공택지기획과	044-201-4514
공공택지 관리	국토교통부 공공택지관리과	044-201-4523
주택정비 정책	국토교통부 주택정비정책과	044-201-3387
금융 대책	금융위원회 금융정책과	02-2100-2833
신속공급 점검	국무조정실 주택신속공급점검팀	02-2100-2296
부동산 시장	재정경제부 부동산시장과	044-215-2771
재산세제	재정경제부 재산세제과	044-215-4312
조세개혁 총괄	재정경제부 조세개혁추진단 총괄기획팀	044-215-4361

국토부 번호의 국번(044-201)과 재정경제부 국번(044-215)은 발표문에 첫 번호에만 표기돼 있고 이후는 끝 4자리만 적혀 있어, 같은 부처 국번을 이어 붙여 정리한 것입니다. 통화 전 부처 대표번호로 재확인하시기 바랍니다.

공고에서 확인되지 않은 것

이 글이 답하지 못하는 항목을 남깁니다. 아래는 발표문 본문에 없어 확인하지 못했습니다.

취득세 감면·PF 이자 보조의 신청 절차, 접수 창구, 제출 서류, 접수 개시일
감면 한도액, 최소납부세제 적용 여부, 요건 미충족 시 추징 규정
PF 이자 보조의 지원 기간, 총 한도, 대상 사업 규모 요건
착공 시점 판정 기준(착공신고 수리일 여부 등)
이주비 대출 LTV의 구체적 비율
보편형 공공임대주택·청년 보편형 전세임대의 임대료, 지원 한도, 소득·연령 요건
공공분양 총 물량과 그중 지분적립형·수익공유형 실제 호수
서울·경기 외 지역의 PF 이자 보조 적용 여부
가계부채 총량 기준 잔액과 개인별 대출 한도 산식
각 조치의 법령 개정 일정과 시행일

별첨2·별첨3 PDF에 위 항목 일부가 담겨 있을 가능성이 있으나, 이 글은 발표 기사 본문에서 확인된 범위만 다뤘습니다. 이 글에 명시되지 않은 사항은 별첨 PDF 원문을 직접 확인하시기 바랍니다.

이 글의 수치는 2026년 8월 28일 기준 발표문 본문을 근거로 합니다. 세제 항목은 법령 개정을 거쳐야 시행되므로 감면율·적용 시한이 입법 과정에서 바뀔 수 있고, 예산이 수반되는 PF 이자 보조는 편성 규모에 따라 지원 대상이 조정될 수 있습니다. 실제 신청이나 사업 일정 결정 전에는 반드시 소관 부처 공고 원문과 개정된 법령을 확인하십시오.